계약갱신청구권 방법, 예외적용 Q&A

 

'20년 9월 1일 국토교통부와 법무부가 공동으로 주택임대차보호법 해설집을 발간했습니다.

 

주택임대차보호법이란?

민법상 계약으로는 경제적 약자인 임차인을 구해주기 어려워, 주택임대차보호법을 만들어 임차인을 보호하고자 하는 의미에서 제정한 법입니다.

 

* 개정 주요 내용

계약갱신 청구권(임차인 희망 시 1회 계약 갱신), 전월세 상한제(갱신 시 보증금 5% 미만 증액), 국토부와 법무부가 이 법을 공동으로 관리

 

임대차 계약기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지 계약갱신요구권 행사 가능합니다.

(현 시점의 계약이 대상이고 올해 12월 10일 이후 계약 건은 6개월~2개월 전까지 요구해야 합니다.)

이 기간에 현 세입자가 한 번 더 살고 싶다는 의사를 피력했을 경우, 이 집에 대한 매매 거래도 진행중이라고 한다면, 현 세입자가 계약을 갱신할 권리가 새 집주인의 실거주 권리보다 우선한다는 것이 국토부와 법무부의 결론입니다.

 

보통 계약서를 쓴다고 하더라도 바로 집주인이 완전 바뀌지는 않습니다. 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 완료해야하는데 몇 달이 걸릴 때도 사실 많습니다. 세입자 계약만료일로부터 6개월에서 한 달 전 사이인데 그 과정이 진행중이라고 하면 세입자가 한번 더 살겠다고 하는 한 새 집주인은 들어올 수 없습니다.

지금 세입자의 계약 만료 시점 6개월 전에 소유권 이전 등기까지 다 마치는 경우에만 가능합니다.

 

만약, 7월 31일 이전에 법이 바뀌기 전에 구입한 새 집주인은 아직 소유권 이전 등기를 못했어도 현 세입자에게 이사해 달라고 할 수 있습니다. 하지만 7월 31일 이후에 성사된 계약에 대해서는 세입자의 계약갱신청구권이 우선입니다.

 

계약갱신 청구권을 행사하지 않은 경우 5% 초과하는 임대차 갱신계약 체결 가능한지?

가능합니다. 계약갱신청구권의 행사 여부는 임차인 의사에 달려 있기 때문에 임차인이 이를 행사하지 않고 임대인과 합의 하에 5% 초과해 임대료를 인상하는 새로운 임대차 계약을 체결할 수 있습니다. 다만 이 경우 임차이는 차후에 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있씁니다.

 

계약갱신청구권을 행사했다면 5%를 초과하는 갱신계약이 가능한지?

5%를 초과하는 부분은 효력이 인정되지 않습니다. 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 5%를 초과한 계약을 했다면 초과분에 대한 임대료를 임차인이 내지 않아도 아무 문제가 없다는 의미입니다.

 

임대인이 실거주 사유로 갱신거절 한 뒤, 공실로 비워둔 경우

주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 지게 될 수 있습니다. 임대인이 실거주 사유로 갱신 거절을 한 후 공실로 비워둔 것이 실거주 의사 없이 허위로 갱신 거절한 것으로 판단 될 경우, 주택임대차보호법 위반으로 인한 법정손해배상책임의 대상이 아니고, 민법에 의한 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다.

 

법인이 임대인인 경우 직접거주로 갱신거절 가능한 지

불가능합니다. 법인은 주택임대차보호법에 따른 실거주 대상으로 보기 어렵습니다.

 

전월세상한제의 상한선 5% 임대료 증액은 무조건 가능한 것인가?

그렇지 않습니다. 5%는 상한일 뿐 집주인과 세입자는 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

세입자가 끝까지 거부할 경우 조정 신청을 해 요건이 충족된 것으로 인정되면 증액할 수 있습니다.

 

계약갱신청구권 행사 방법은?

특별한 방식의 제한이 없습니다. 구두 또는 문자메시지, 이메일 등 방법이 모두 가능합니다.

다만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

다만, 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 보지 않습니다.

 

집주인이 계약갱신을 받아들였는데, 나중에 실거주로 생각이 바뀐 경우

세입자의 계약 만료 6개월 전 시점에 집주인이 계약 갱신을 받아들였고, 며칠 후 그 집에 실거주해야겠다고 집주인 생각이 바뀔 경우 이미 세입자의 계약갱신 청구권은 행사된 것으로 보아 집주인이 다음 기간에 실거주할 수 없습니다.

 

세입자가 계약갱신을 청구했다가 이사 가고 싶다고 생각이 바뀌었을 경우

세입자가 나가고 싶으니까 전세금을 돌려달라고 바로는 얘기할 수 없습니다.

그런데 세입자는 집주인과 달리 계약 갱신 시점에서 3개월 뒤부터는 나갈 수 있습니다.

그 3개월에 대한 임대료를 낸다면 갱신 후 3개월 시점부터는 움직임이 자유로워집니다.

 

세입자가 이사가겠다고 했다가 계약갱신을 청구하겠다고 하는 경우

이 경우에는 집주인이 새 세입자를 알아보던 중이라도 현 세입자의 계약갱신 청구권이 먼저입니다.

새 세입자가 구해지지 않은 상태라면 세입자가 마음을 바꿔서 행사하는 계약갱시청구권이 우선시됩니다.